KDH: Hưởng lợi từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM
Với quỹ đất còn lại lớn, là 600 ha, KDH sẽ hưởng lợi từ sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường BĐS tại đây sau dịch Covid-19. Chính phủ sẽ tìm cách kích thích nền kinh tế thông qua nới lỏng thủ tục phê duyệt dự án và đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng. HSC dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2020-2023 sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR là 25,3%. Hiện định giá hấp dẫn với mức chiết khấu của thị giá so với RNAV là 25,3%; lớn hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm qua là 20,9%. Nâng khuyến nghị lên Mua vào.
Cập nhật tình hình mở bán: Lùi thời gian nhưng giá sẽ tốt hơn
HSC tóm tắt dự báo mới về thời gian mở bán các dự án trong Bảng 1 dưới đây.
Trước ảnh hưởng của dịch Covid-19, HSC cho rằng KDH sẽ hoãn mở bán dự án chung cư nằm tại Quận Bình Tân, TP HCM sang năm 2022. Dự án này có diện tích 1,8 ha và có 1.000 căn hộ chung cư. Mặc dù hoãn mở bán sang năm sau, chúng tôi kỳ vọng giá mở bán sẽ cao hơn (cao hơn 5%).
Chúng tôi tin rằng nhu cầu đối với căn hộ chung cư tại TP HCM vẫn cao bất chấp dịch bệnh vì nhu cầu trên thị trường đã không được đáp ứng tốt trong vài năm qua do thiếu nguồn cung xuất phát từ tác động kép của dịch Covid-19 và môi trường pháp lý thắt chặt tại TP HCM.
Lưu ý là KDH đã rất thành công với các dự án căn hộ chung cư phân khúc trung cấp tại TP HCM. Các đợt mở bán dự án căn hộ chung cư trong giai đoạn 2018-2020 có tỷ lệ hấp thụ gần 100% và có tỷ lệ người mua để ở cao (thay vì mua để cho thuê và để đầu cơ).
Thành công của Cổ phiếu KDH là nhờ một số nhân tố bao gồm dự án có pháp lý đầy đủ, phương châm triển khai dự án thận trọng (thường xây trước khi mở bán), chất lượng xây dựng cao và chú trọng vào những tiện ích nội khu chất lượng cao.
HSC tin rằng phương châm chú trọng vào chất lượng của KDH sẽ giúp Công ty duy trì được tỷ lệ hấp thụ tốt trong các đợt mở bán trong tương lai bất chấp tác động tiêu cực của đợt bùng phát dịch Covid-19 hiện nay.
Bảng 1: Tổng hợp các dự án đang triển khai, KDH
Chúng tôi vẫn kỳ vọng 2 dự án thấp tầng tại TP HCM sẽ mở bán vào Q4/2021 với thông tin cụ thể như sau:
- Bình Trưng (Clarita): Dự án này nằm trên đường Võ Chí Công, Bình Trưng Đông, Quận 2. Dự án có tổng diện tích là 5,7 ha với khoảng 150 căn thấp tầng.
- Dự án Armena Khang Điền: Dự án này nằm tại Quận 9 với tổng diện tích là 4,3 ha. Chúng tôi được biết KDH dự kiến xây dựng hơn 160 căn thấp tầng tại dự án này.
Dự án KCN đem lại giá trị cao
HSC cũng cập nhật giả định về giá cho thuê đất tại một KCN trong danh mục dự án của KDH, là dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng. Dự án này có tổng diện tích là 109 ha, nằm tại Huyện Bình Chánh, TP HCM. Theo như trao đổi gần đây với Công ty, chúng tôi kỳ vọng dự án này sẽ hoàn thành đầy đủ hồ sơ để bắt đầu triển khai trong năm 2022.
Hiện nhu cầu thuê đất KCN tại TP HCM trong vài năm qua rất cao vì đây là trung tâm kinh tế lớn nhất của Việt Nam. Giá cho thuê đã được đẩy lên trong Q3/2021 với giá cho thuê đất KCN tại TP HCM đạt đỉnh là 300 USD/m2 do thiếu nguồn cung – cao hơn nhiều các địa phương xung quanh như Đồng Nai (200 USD/m2), Bình Dương (150 USD/m2), Long An (250 USD/m2). Lưu ý là tiền thuê được trả 1 lần cho thời hạn thuê 50 năm.
Theo đó, HSC nâng giả định giá cho thuê đất tại KCN Lê Minh Xuân lên 260 USD/m2 (từ 110 USD/m2). HSC kỳ vọng dự án sẽ bắt đầu đem lại lợi nhuận vào năm 2022 với tỷ trọng đóng góp vào tổng lợi nhuận của KDH là 27% trong năm 2022. Định giá của dự án này đóng góp 6,2% vào tổng giá trị tài sản của KDH.
Triển vọng trung hạn: Hưởng lợi từ sự hồi phục của TP HCM
Mặc dù dịch Covid-19 và các biện pháp cần thiết để chống dịch của chính phủ trong Q3/2021 đã khiến thị trường BĐS gần như đóng băng, HSC vẫn tin rằng việc nới lỏng hơn trong phê duyệt dự án mới tại TP HCM sẽ rất có lợi cho KDH.
Thủ tục phê duyệt dự án bớt khó khăn hơn đã thể hiện rõ kể từ cuối năm 2020 (vui lòng tham khảo báo cáo ngành của HSC phát hành ngày 6/11/2020). Chúng tôi kỳ vọng quá trình này sẽ được đẩy nhanh sau giãn cách vì:
- Công tác thanh tra các sai phạm trong chuyển nhượng và triển khai nhiều dự án sẽ khép lại trong năm nay.
- Chính phủ có vẻ đang chuẩn bị kích thích nền kinh tế sau dịch Covid-19 thông qua ngành BĐS và đầu tư công.
Trong số các doanh nghiệp BĐS chúng tôi khuyến nghị, KDH hiện đang có quỹ đất lớn thứ 2 tại TP HCM, sau Vinhomes (VHM; Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 90.231đ) (Biểu đồ 2). Với quỹ đất lớn, HSC tin rằng KDH sẽ hưởng lợi từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM. Thị trường BĐS TP HCM ít chịu ảnh hưởng của dịch bệnh và đang chứng kiến sự nới lỏng ở môi trường pháp lý vốn đã tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung trong những năm qua.
Biểu đồ 2: Tổng quỹ đất ước tính của các công ty chúng tôi phân tích
Dự báo mới
HSC duy trì dự báo lợi nhuận thuần năm 2021, nâng dự báo cho năm 2022 và 2023 (Bảng 3). Nhìn chung, chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR là 25,3% trong giai đoạn 2020-2023.
Bảng 3: Điều chỉnh dự báo lợi nhuận, KDH
Dự báo lợi nhuận: EPS 3 năm tăng trưởng với tốc độ CAGR là 25,3%
Năm 2021, HSC dự báo lợi nhuận thuần đạt 964 tỷ đồng (giảm 16,4%) với doanh thu đạt 4.112 tỷ đồng (giảm 10,6%), chủ yếu nhờ hạch toán các dự án đang triển khai bao gồm Verosa Park, Safira và Lovera Vista.
Cho năm 2022 và 2023, HSC nâng lần lượt 7,4% và 5,7% dự báo lợi nhuận thuần lên 1.573 tỷ đồng (tăng trưởng 65%) và 2.269 tỷ đồng (tăng trưởng 44,3%). Cụ thể:
- Chúng tôi nâng 10% dự báo giá bán tại một dự án KDC lớn là Phong Phú 2 do nhu cầu đối với các sản phẩm thấp tầng tại TP HCM cao trong bối cảnh mặt bằng lãi suất trong nước thấp, khiến BĐS đất nền trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Ngoài ra, người Việt Nam nói chung vẫn rất coi trọng BĐS có quyền sở hữu đất như một hình thức đầu tư vào tài sản (thay vì căn hộ chung cư).
- Chúng tôi nâng dự báo giá cho thuê đối với dự án KCN Lê Minh Xuân như đã thảo luận ở trên.
Do giảm dự báo số lượng căn hộ được bàn giao, chúng tôi hạ lần lượt 14,1% và 9,2% dự báo doanh thu trong năm 2022 và 2023. Tuy nhiên, với việc nâng dự báo giá bán, chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp. HSC nâng 1% dự báo lợi nhuận gộp trong năm 2022 và 2023, đồng thời giảm 1% dự báo chi phí bán hàng & quản lý do giảm dự báo doanh thu (Bảng 3).
Chi tiết về các giả định doanh thu trong năm 2021-2023 theo các dự án như sau.
Biểu đồ 4: Dự báo doanh thu theo dự án, KDH
Bảng CĐKT: HSC dự báo KDH sẽ trả cổ tức trở lại vào năm 2023
Nhờ triển vọng cải thiện, chúng tôi tiếp tục dự báo tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH của Cổ phiếu KDH sẽ duy trì ở mức rất an toàn – lần lượt là 21,2% và 23,1% trong năm 2022 và 2023. HSC cũng dự báo KDH sẽ bắt đầu chi trả cổ tức trở lại từ năm 2023 là 1.000đ/cp, tương đương lợi suất cổ tức 2,3% và tỷ lệ lợi nhuận dùng để trả cổ tức là 28%. KDH dự kiến sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt trong năm 2021 trong khi cổ tức năm 2018 và 2019 được chi trả là 500đ/cp (lợi suất cổ tức 1,1%) trong năm 2018 và 2019.
Bảng 5: Định giá, KDH
Định giá và khuyến nghị: Nâng 20% RNAV & giá mục tiêu, đồng thời nâng khuyến nghị lên Mua vào
HSC nâng 20% giá mục tiêu theo phương pháp SOTP lên 56.400đ sau khi điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận. Chúng tôi tóm tắt giả định định giá và kết luận bên dưới (và Bảng 5). Trong đó:
- HSC áp dụng phương pháp DCF để xác định giá trị của các dự án đang trong quá trình phát triển hoặc dự kiến sẽ được mở bán trong 2-3 năm tới, bao gồm dự án Lovera Vista, Bình Trưng (Clarita), Armena, 150 An Dương Vương, 11A, Phong Phú 2 và KCN Lê Minh Xuân.
- Đối với quỹ đất còn lại (chủ yếu là dự án Tân Tạo), chúng tôi áp dụng phương pháp định giá so sánh vì chưa có kế hoạch phát triển chi tiết.
Đối với dự án Tân Tạo, HSC dựa trên bình quân giá chào bán đất nông nghiệp và nhà kho tại Bình Chánh và áp dụng mức chiết khấu do thanh khoản thấp vì quy mô lớn (330ha) là 30%. Chúng tôi dự báo Công ty sẽ bắt đầu triển khai dự án vào khoảng năm 2023 hoặc 2024. Đối với các tài sản và quỹ đất khác, HSC định giá theo giá trị sổ sách, do thông tin còn hạn chế.
Chúng tôi duy trì mức chiết khấu 10% đối với RNAV để phản ánh sự không chắc chắn về tác động của dịch Covid-19 đối với sức mua của người mua nhà.
Chúng tôi thực hiện phân tích độ nhạy giá mục tiêu đối với giả định lãi suất phi rủi ro trong Bảng 6.
Bảng 6: Phân tích độ nhạy đối với giá mục tiêu và lãi suất phi rủi ro
Biểu đồ 7: Chiết khấu RNAV quá khứ, KDH
Bảng 8: So sánh với các công ty cùng nghành BĐS
Theo dự báo mới của chúng tôi và sau khi giá cổ phiếu tăng mạnh, hiện chiết khấu của giá cổ phiếu với RNAV trong dự báo mới là 27,2%; rẻ hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm qua là 20,9% (Bảng 7) – theo chúng tôi, mức chiết khấu này khá cao so với triển vọng của KDH. Trên thực tế, mức chiết khấu đối với RNAV có thể sẽ được thu hẹp do KDH vẫn là doanh nghiệp hưởng lợi chính từ sự phục hồi của thị trường BĐS TP.HCM. Nâng khuyến nghị lên Mua vào.
Nguồn: https://chungkhoanonline.vn/
